Sarıyer Merkez Mahalle Üzerine Bir Değerlendirme
Sarıyer’in kalbi sayılabilecek Merkez Mahalle’de, ticari hayatın nabzı her gün aynı tempoda atıyor. Mahallede tahminen 400 civarında dükkân var. Kaldırım hareketliliği ise gün boyu ortalama 5.000 kişi civarında seyrediyor. İlk bakışta rakam büyük merkezlerle kıyaslandığında düşük gibi görünse de, burada farklı bir denge var.
Dükkânların büyük çoğunluğu 10 ile 50 metrekare arasında değişiyor. Ortalama büyüklük 40 metrekare civarında. En büyük dükkânlar ise 300 metrekareye kadar çıkabiliyor, bunlar genellikle market ya da zincir işletmelere ait. Küçük metrekareli dükkânların fazlalığı, metrekare başına kira değerini yukarı çeken önemli bir unsur. Bu yüzden Sarıyer Merkez’de kira ortalaması 50 bin lira civarında seyrediyor. Metrekare bazında bakıldığında, rakam İstanbul’un en yoğun merkezleriyle yarışıyor.
Müşteri profilini incelediğimizde ilginç bir tablo çıkıyor. Buraya gelenlerin yüzde 80’i dışarıdan, yani çevre mahallelerden, köylerden ya da sahil hattından geliyor. Yüzde 20’si ise mahalle sakinlerinden oluşuyor. Bu durum Merkez Mahalle’yi sadece kendi halkına değil, çevresine de hizmet eden küçük ama güçlü bir cazibe noktası haline getiriyor. Özellikle balıkçılar, börekçiler, kafeler ve bankalar bu dışarıdan gelen müşteri akışını besleyen unsurlar.
Günlük ciro aralığı da geniş. Büyük marketler hariç tutulduğunda, dükkânların günlük cirosu 5 bin liradan 50 bin liraya kadar değişiyor. Aylık bazda bu rakamlar 150 bin ile 1,5 milyon lira arasında bir gelir anlamına geliyor. Elbette 5 bin liralık günlük ciro yapan bir küçük esnaf için 50 bin liralık kira büyük yük oluşturuyor. Ama kafe, lokanta, telefoncu, eczane gibi orta ve yüksek ciro yapan işletmeler için bu kira seviyesi sürdürülebilir durumda.
Beşiktaş ya da Kadıköy gibi yerlerde dükkânların sık sık el değiştirdiğini görüyoruz. Sarıyer Merkez’de ise bunun tersi geçerli. Esnaf uzun yıllar aynı yerde kalıyor, sık sık kapanma ya da devir olmuyor. Bunun sebebi de müşteri kitlesinin istikrarı. Az ama düzenli müşteri, dışarıdan da sürekli beslenen bir kalabalık var.
Sonuç olarak Sarıyer Merkez Mahalle, yaya sayısı açısından İstanbul’un en yoğun merkezleriyle kıyaslanamaz. Ancak küçük dükkânların çokluğu, dışarıdan gelen müşteri ağırlığı, yüksek harcama gücü ve sınırlı arz nedeniyle kira seviyeleri oldukça yüksek. Burada ticaretin kendine has bir dengesi var: Çok kalabalık değil ama güçlü bir müşteri profili var. Bu denge, mahalleyi küçük ama değerli bir ticaret merkezi yapıyor.
